再捧湯博士的講座

剛過了周六和太太去了每年明報舉辦的樓市講座以了解宏觀市場的情況。今年講座還有請來陸東分享股市前瞻。由於當中有慈善成份座談會今次收費較貴但卻有一百元超市禮卷回贈。

回顧去年新年時往銅鑼灣參加湯文亮講座當中的預測及看法都一一實現, 樓市也在港府兩次打壓出辣招後再次上升。

湯博士之blog也有提到對樓市的看法和內容將來可作參考。

http://blog.yahoo.com/_ZAS2S5FJ3TUSYA7YOYQM5BCUQY/articles/985646
2013月1月18日

今日在九龍Sheraton 開講座，準備了Power Point，供大家參考。

Q. 何謂辣招？
A. SSD – 額外印花稅 (額印)
BSD – 買家印花稅 (Buyer Stamp Duty)
收緊按揭成數
SSD – Special Stamp Duty 是對
特別印花稅
Seller Stamp Duty 是錯
賣家印花稅

Q. 為何出招？
A. 因為樓價飈升。
Q. 為何樓價飈升？
A. 因為供求失衡。
Q. 如何解決供求失衡？
A. 壓抑需求，增加供應。
Q. 如何壓抑需求？
A. 出招。BSD、SSD、收緊按揭全部都是壓抑需求。
除BSD外，其他是曾特首招數。
Q. C.Y.又如何？
A. 在施政報告，C.Y.用很大篇幅講如何增加土地供應，政府口號「全民搵地」，即是以供應壓樓價。
Q. C.Y.出招是否正確？
A.
除了BSD外，增加供應可以說是正確，不過，有8萬5陰影，供應亦要適可而止。

Q. 點解特首出招無效？
A. 因為只能壓得一時，被壓的購買力只不過積聚，過一段便爆發。所以，每一次出招樓市只是靜了一段時間，然後又再升。
Q. 曾特首招式有沒有反效果？
A. 很大。銀行收緊按揭，初次置業者很難買樓，而很多人亦因為特首出招，估計樓價會下跌3成，而將自用物業賣走，這才大件事。
Q. 如何調節辣招？
A. SSD可以維持
BSD應該取消
應放寬本港人士按揭
收緊甚至不借錢給非本港人士買樓
Q. 加辣抑或減辣？
A. 減辣就不會，政府亦要面，出招便收回，太冇面，就算減辣，都要明年。
C.Y.在施政報告沒有再提出加辣，若果樓價不瘋狂，亦不會出招。
Q. 點解新加坡有BSD、SSD，他的人民又不嘈？
A. 新加坡有85%人住組屋，稅收從房地產只是一小部分，他們有賭業，有GST，香港沒有。況且，星洲人買第一套樓只需付10%首期，第二套亦只需付25% (以往是10%)。所以，香港學新加坡，只是邯鄲學步。
Q. 蛇年樓市如何？
A. 樹欲靜而風不息 (即是購買力強勁樓價繼續升)
心有餘而力不足 (購買力用盡，欲升無力)
Q. 有幾多種購買力？
A. 自用 – 減少 (收緊按揭)
投資用 – 只剩25% (SSD)
外來 – 接近零 (BSD)
財富效應 – 接近零 (收緊按揭)
Q. 樓市如何拆局？
A. 現在只剩一種購買力，但有部分仍受制於收緊按揭。若果，情況不變，樓市第一季受C.Y.施政報告不出招刺激，會有升幅，但後勁不繼，全年將會下跌，不過幅度不會很大。

Q. 私人如何部署？
A. 自用 – 第一層樓，可以買。
第二層樓，不可以買。
若果有幾層物業 – 一趁市旺賣走最劣一層。
Q. 投資者如何部署？
A. 他們應該教我。本來我不應該說，不過，明報要我說，我便說。
持盈保泰 (賣走一些最劣物業)
儲定子彈，3年後才出擊
Q. 可不可以舉例以明之？
A. 投資者中，有兩位姓黎，分別是﹕
黎汝遠 (摸王) – 快狠準 (1,000個物業)

黎永滔 – 等忍狠 (只買少賣，200億)
大家採同一策略 – 「等」
Q. 城中大SIR有何啟示？
A. 城中兩位李SIR，分別說樓市今年上落不大，他們可以這樣說是因為手執一半新樓供應量，若果樓價升，他們以供應壓樓價；若果下跌，則會減少供應以穩定樓價。
Q. 有沒有其他因素影響樓市？
A. 當然有，利率。
港元低息是因為掛勾，陳家強說賭港元脫勾實輸。若果港元不脫勾就要跟隨美國加、減。
Q. 美國幾時加息？
A. 一般人估計是2015年，伯南克說當失業率阱跌至6.5%，就會加息。現在是7.8%，而勞工部長說美失業率今年不會改善。最主要美國欠人債，而美國又可以決定是否加息。若果是閣下，會幾時加息？

至於陸東方面又是其大好友本色，說恆指的合理值應是十三倍多的27300點。其本上A股國企都走不出他推介之列了。

這次的總結是，今年樓市要等股市要入。之前一直在戶口的現金現在應是時候重新買貨了。