和太太聽物業投資講座 算是在另一領域的新認識吧！

King sir，在不少物業投資網站和IMoney都有介紹這位有名的blogger及作家。我第一本物業投資的書便是他和fci Anthony合寫的。

由於之前和太太去個另一個的Alan富爸爸的相類似講座，後來聽太太講她有一位大學同學在物業投資一直也佷積極，而我這個只懂股票和基金投資在此領域裡完全幫不到太太。但在投資心態上太太好明顯是BB級，怕死、細膽、不敢行動、用分析去了解風險所在後而量力行動。這些都是她和我有很大出入的分別。

我常強調現金流的重要性，用Excel把生活的開支和收入列出來再按不同的情況把一些重要的數字改變(如小女兒開始入學每月開支的變化)從而了解現金流的變化及危機所在。

在評估一項投資項目前我除了看其回報率外，跟著便必定會問其對現金流的潛在風險以及當中的各項假設。從而評估出自身的能力。

回看五年前我們聯名銀行的儲蓄只五十萬不夠，感恩神的供應不斷。今年已晉身是百萬港元戶。人生下個目標便是向百萬美元戶作新目標。至於人生的目標便是希望可六十歲前便可財務自由而提早退休去。

神去年讓我透過整理2009年一購買電視的借貸(也是我人生第一次以自己去研究銀行貸款這東西)而想到如何以借貸、股息及投資收益去增加被動現金流。自此在自己的部落裡寫下了很多篇的文章把整個心路、過程等記錄下來。

本來自己借貸自己做比較身體力行，誰知後來發展到竟由太太代申請的一筆信用卡分期貸款變成自己的本金開始我的投資大計。

我曾和太太分享，這方法是一套財技，也就是說它可重覆地使用發揮複式放大的用途。創富的方式原來就是增值乘以槓桿(W = V x L)明白的人會不斷發掘如何提升價值V或尋找槓桿，希望最後令財富上升。

我的理念其實太太也明白，只是方式可能是用在她比較熟悉的物業方面。物業投資所帶來的收入較股票基金來得持續，儘管其回報通常都不及股票，但把一好物業增值後然後賣出或租出從而提高收入這其實和股票低買高賣有異曲同工之妙。

說回參加這次的物業投資講座，是自上次去完後太太透過大學同學介照才參加的。不過由於我很早看過King sir(太太只識陸振球、湯文亮二人)的書加上對上一期iMoney也有其訪問自然覺得可參加無妨。當然對於此類marketing promotion活動本來是用作硬銷產品我自然也早知。只是今次我是真的希望找到一個課程和認識到一班志同道合的朋友去投資而有備而戰的。

FCI Anthony之前我有研究過佢地公司，2012年曾被一周刊出過一些敏感的報導但不是有問題的負面新聞。當中指出若要用集資的形式買工廈或商舖所提到的風險可以很大(例如作擔保人的風險，當年第一個工人借下不少負債也是因作擔保人做成)。

 但由於我們的目標只是買物業單位，在這方面我們只要注意作防備即可。而他們由2009年到現在將近6年的運作，的確是見證他們的方式是持續和見得光的。比較當年鄭博士的3F逍遙投資來講，其公司早已消失得無，而鄭博士也改去教看相去。他們的失敗卻令我於當中體會得更多以及學到不少的財務知識。這些知識令我投資道路上的回報算是過得自己吧(最滿意還是2009年公職金的掉動和買入現居)。

我近來比較喜歡看林本利博士的專欄，除了因他為基督徒之外，他的學派是以分析見稱。令我開始由全技術分析一派近年開始轉往以計量分析的價值投資作轉向。老實說我仍然是技術分析一派的信徒，但隨經驗的增長，從看值搏率及回報率等東西，加上從前在3F學懂的賣買系統及心法等，這些如能配合價值基本分析來看會變得較為全面。而近年也因學懂股息的重要性而看重此類小但實質的收入(帳面收入是透過低買高賣的一次性行為而達到的，風險和利潤可以很高。相反股息收入雖然小但比較像物業般產生實在而持續的被動現金流收益)。

講座內容如何我之前設想的沒太大的差異，若以水平來看我反而更相信之前參加Alan富爸爸那個來得更強。不過King sir是以細價樓物業投資出名的，而現在我們亦未有本事可投資豪宅物業所以課程的學費對我來說比較易接受和親民。

不過太太的老無病仍在，應為可回家再考慮清楚，但回到家後又忘了一回事等。我想，若外父仍在我相信他必定痛罵太太的弱執行力成了投資的跘腳石。所以最後我決定送她一程要她行出自己太膽小的一步。我很相信，如在投資路上有了同路人或同行者，加上自己的見識增廣了之後，膽量和分析能力必有所增加。到時可能太太回看時便會覺得當初何故這樣細膽的了。

太太說過這講座是她大學的一位舊同學參加過的，也就是說她已有伴且已是師姐級的同路人。相反我在物業投資路上真的很初哥水平。學起來可能反而會成為太太的負累。其實課程真的不算貴，把太太前年用股息買的iPhone 6+比一比還要便宜了一點。也就是說用當年藉股息買iPhone給太太的方法其實今天仍行得通。只是這期的股息未必夠二人同行報讀吧。

然而，用自己收入又如何呢？我考慮過當中的現金流問題，若課程接受信用卡付費應還可以應付。但後來知道不能後，加上我自己也想報讀另一個想以Excel及database作股票資料庫的課程(其實可能物業資料庫也可以)覺得較吸引，所以決定大家分開學習自己強項的進修項目。說不定大家完結之後反而更合拍把大家學到的知識產生更大協同呢！

在我游說下，太太在半推半就的情況下付了訂金，幾日後我把今個月薪金先掉動給她報課程。至於我報的因全可以信用卡過數，現金流自然可到下個月才找數。到時我的組合已收到第一筆股息作幫補了。

太太到五月上堂之後，理應可約埋她的大學同學大家扶持學習。而我亦可專心研究價值投資方面多作量化分析的調動和步儲。實行把各自強項發揮出來。

我今年的目標是要為小女兒九月入學後的全年學費作預備，所買的資產必須要為我產生一定的現金流來預備來年小女兒的學費。雖然我第一和二年所產生出來的股息需全數來給太太的借貸作還款之用，但當中所產生出來的資產卻是無窮盡可產生現金流的「金鵝」。只要過了頭兩年自然便會轉為直路輕鬆面對兩女兒將來的支出。

而太太本年只要能成功置業第2層樓，並能藉收租產生被動現金流自給自足我已很足願。

但太太一直有一個投資者很易犯錯的問題，就是太過依靠我的資產作「靠山式」的假設。好像她之前曾說想調動買第2層樓仍需要約近廿萬的差額，問我可否拆倉掉動現金出來。然而當我問她能否把這差額以按借盡時她說原來是可以的。這樣我當然不想以拆倉的方式去把「金鵝」瘦身吧。

另一個有趣的一次分享，是她擔心其中的一個套現出約九十多萬現金後遇不到投資機會而擔心要白付利息。其實在這方面我反而沒担心。若我有九十萬的現金相信會投資在另一隻穩定的高息股之上等候其8厘以上的股息。有九十萬現金的她為何不買一兩車位又或買一個車位並把餘額為物業增值令租金提高呢？說到底，是財商及對市場上的產品認知的問題做成吧。

其實只要把每種產品比較一卡，並以現金流控制得好(又要使用Excel的whatif分析)便能把風險管好。甚至不用擔心價格下跌的情況令收入泡湯。這方面我算是比較在行理應不難做到。

太太從前也有零星地寫下Blog，看回她從前寫下的文章，特別是「買樓心法」以及「買樓心法2」其實當中有一些現在正是時機到的情況。如傳道書所講，從前發生的事將來又會再發生，而現在時機可能將出現了。

買 物 的 說 、 不 好 、 不 好 。及 至 買 去 、 他 便 自 誇 。有 金 子 和 許 多 珍 珠 ． 〔 或 作 紅 寶 石 〕 惟 有 知 識 的 嘴 、 乃 為 貴 重 的 珍 寶 。(箴20:14-15)