樓市7大轉勢訊號

1. 新盤首輪銷售較淡

樓市轉吹淡風，新盤銷情明顯放緩。據本刊統計，10月有4個新盤開售，共推1,498伙單位，惟期間僅賣出約900伙，銷售比率只約六成。縱觀各盤首輪銷情，除了萬科屯門上源，其餘銷售比率只介乎20%至40%，與旺市時的即日沽清有別。

如主打細單位的莊士中國（00298）旗下屯門弦海為例，該盤單位面積雖細，惟售價平，此類樓盤素來深受投資者歡迎，惟首日銷情慘淡，首推175伙，僅即日賣63伙，佔推售量約36%。至於華懋旗下的元朗朗城滙，更是一手新例實施後，銷情最淡的鐵路盤，首推504伙，即日僅賣203伙，佔推售量約40%。

2. 樓價指數開始倒跌

據差餉物業估價署最新公布，私人住宅售價指數連跌兩個月，最新報388.8點，按月再跌1.44%，跌幅較上月高出0.68個百分點，且是自2016年2月以來最大跌幅，兩月合計則跌1.5%。

由於官方數字滯後，未能顯示最新市況，即中美貿易戰、銀行加息、及港股大跌等影響，預計官方樓價指數未來數月仍會下跌。至於反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報183.7點，從高位累跌2.6%。

3. 官地流標/低價再現

10月有多幅地皮公布招標結果，雖然屯門藍地住宅地以高價批出，惟多幅地皮現低價成交，其中山頂文輝道豪宅地更流標。市場原預計地皮會以天價成交，惟終因出價未及政府底價而流標。發展局局長黃偉綸更透露，發展商入標價均不超過240億元，即低過市場估值下限。此外，大嶼山長沙嶼南道地皮、市建局深水埗青山道商住項目的中標價均低過市場估值下限。

4. 租金已現回落迹象

雖然差估署最新公布的租金指數連升8個月，按月再漲0.56%，惟升幅按月跌0.57個百分點。事件上，官方數據滯後，未能顯示市場實況，而指數上升主要由實用面積少於431平方呎的細單位，及實用面積1,076至1,721平方呎的大單位帶動。此外，據利嘉閣統計，9月50個指標屋苑的平均實用呎租約36.93元，較上月的37.38元跌1.2%，為連升半年後首度回落。雖然現時不少有意置業者傾向「轉買為租」，令租務市場有一定支持，惟參考過去樓市跌浪，樓價下跌，租金也必跟隨。

5. 二手價低於銀行估值

最近數月，樓市屢見劈價成交，惟當時代理表示，劈價原於業主當初以「癲價」放售，惟近月見市況不穩，只好減價放售，以致劈價成交湧現，然而成交價亦算貼市。不過，近期情況有變，部分二手樓成交價均比銀行估值低，普遍低約10%至20%。事實上，業主放盤時，叫價多參考銀行估值，惟近期樓市轉吹淡風，業主若急於放售單位，只好減價，部分更棄守銀行估價底綫，終致低於銀行估值成交愈來愈多。

6. 新盤撻訂個案增加

據本刊統計，10月撻訂宗數明顯增加，最少錄得33宗，為近年高位，其中屯門上源更單日連錄7宗撻訂，全月則錄10宗撻訂，宗數冠絕其他新盤。值得留意的是，最近兩次跌市均見撻訂潮，以2008年為例，多個新盤臨近上會，由於買家於較早時以高價買入單位，擔心樓價會再跌，故決定離場，並觸發撻訂潮，其中紅磡海濱南岸、薄扶林貝沙灣、何文田半山壹號、將軍澳首都，皆見數十至逾百伙撻訂。又以2015年為例，當時股市影響正蔓延至樓市，其中九龍建業（00034）旗下的紅磡環海．東岸，更單日連錄11宗撻訂。

7. 新盤貼市開價散貨

樓市暫有見頂回落之勢，發展商便即加快賣樓，並採取「先量後價」的策略，即定價更貼近同區二手樓，冀於跌浪初期盡快「散貨」。以屯門上源首張價單為例，個別細單位呎價低見9,878元，折實平均呎價則約11,073元，比同區二手平約一成。至於油塘海傲灣、屯門弦海、元朗尚悅．嶺的定價亦吸引，個別單位折實價更低於400萬元。

又以元朗朗城滙為例，雖為鐵路上蓋項目，但定價亦較同區新盤有兩成折讓，且貼近區內二手。縱觀過去樓市跌浪，由於有意置業者入市意慾低，發展商為求搶客，會先增加各項置業優惠，即變相減價促銷，定價亦會貼近二手。從現時來看，部分發展商已有類似行動，可見樓市已到轉勢初期。若最後難再吸引準買家入市，發展商便會大幅減價，求量不求價。