香港樓價回跌回2009年水平嗎？

一個家庭育有兩名子女和工人，究竟應住多少呎單位才足夠？是否一定是3或4房？

經濟日報今年2月4日有篇報導說明年私樓落成量將成12年創新高約一萬三千個。供求失衡的情況將會告終為題。

幾天後蘋果及幾份報章則報導湯文亮預計樓市將於三至半年間爆煲。到時將引發大跌市的來臨。

然而，看完此新聞的讀者如立即以為樓價將會大跌我擔心可能另其失望了。

首先，樓市升溫這個現象已持續多年。這牛市過往的形態是自2009年金融風暴後整體樓市疲軟開始慢慢爬升了到今天的情況。歐洲金融危機曾令全球再次出現緊張，當時又有冰島破產及希臘可能債務遺約等新聞令到全球股市下跌了許多。然而若以十年的圖表來看其實這只是一個升市圖裡的一個調整吧了。環球最後因各國的努力最後又從低位升回來及創新高了。

像沙田第一城這些藍籌屋苑，從09年150萬左右升到三百多萬，如以黃金比率0.382、0.5及0.618來看，要回到2009年的水平要跌一半才行。如只以一般調整連續幾年只跌10-15個百分點的話，不是想說黑心，若未來不能出現像2008的全球經濟風暴的話相信是不可能的了。若說供應充足而令價格下調，那我自然會問下調預測為多少呢？10%還是20%？但像我居住的屋苑三房以上的樓價本已過千萬，那即使甚麼調整到最差的0.618比例仍需要約四百萬。試問一般年青人如何可上車呢？

我住的屋苑不成，那像我外家居屋又如何？還記得2008年剛結婚後不久當時大圍外家仍是120至180萬左右，到2015年由於旁邊的兩個大圍及車公廟站的屋苑令到今天已是四百萬左右才可上車。

股齡超過14年的我，積使現在也不敢自跨看通一切。但我不能否認，股、樓周期的確有一定相關性。試問一個香港或華人，在股市上賺了一大筆，手執現金害怕通漲的話。如何提升生活質素也不能不停地買奢侈品(雖然也有此類人)，到最後想到的，便是把賺到的幾十至幾千萬來買磚頭(買樓或車位皆可)。對於基數大即使只有三至四厘回報利潤已實在不少。試想想，如有一百萬現金投資在Risk free的項目上，回報有3厘的話就能得到3萬約一個月的薪金。但如能在股市牛市的幾年中在底位買入升上超買區時落車，以恆指一般若25%以上的升幅即使在萬九點買2800到兩萬五落車，100百萬便能得到26萬的利潤且還未計算中間收若兩至三厘的利息。

回看自己的投資策略，由當初年青時的窩輪及牛熊證轉到今天的只以正股大藍籌收息股作主導，事關今天因有子女家室的關係已不能像從前般冒險了。回味從前以港交所Call輪賺到結婚的禮金甚至部分的酒席，今天看回只是一點點回憶吧了。但我不能否認，所有成功的長線交易，累積到今天仍有超過一倍以上利潤的股票，買的時候全都是低位買入且購大量為共通點的。

總結自己看牛市的心得，它會有以下的特徵:
1. 100天和250天是向上的。這樣便能保障長線至一年的上升趨勢了。
2. 以52周來看一年會月2至4次左右的低位，可以RSI小於30以及MACD為負數作辨認。
3. 增長股(像AIA、騰訊等)較盈富基金(2800)上升為快較容易到超買區。所以利潤一般都會超過25%以上。

以上幾點真的這麼簡單？我覺得注碼及心理才是重點。如今天騰訊(700)出現2015年以來第一次的RSI<30的底位且其MACD線也有確認了，那應否買十萬元甚至更多呢？如買了那周的波動自己心理能否過得安穩呢？

以十萬元為一單位來入市其實也有難度，因不是每次都可以以當天最低位買到。如不是最低位買入，之後那周的波動心理上自會有忐忑不安的感覺。建議買後即遠離市場把焦點移開。

一隻股票能出現底位其實是大戶做出來的。這方便他們以平價入大量的貨。散戶只可順勢而為了而不能對著幹。負面新聞一般會伴隨而出。但有經驗的會想這個負面新聞是短期的不利還是長期的不利消息。像騰訊(700)的老板忽然配股令股價跌往最低，新聞被消化後便有大戶覺得跌多了而出現「平價、抵買」而入市。這種負面消息其實是好消息並提供了散戶入貨的機會的。

那甚麼是真的壞消息呢？如公司虧損，特別是虧損警告那種便是了。只是我知道未來公司並不是賺到錢的呢。通常壞消息會長期而持續影響到公司未來利潤，如匯豐歐美洲被不同政府調查就是一個不好的長期持續壞消息。事關我們不知到最後結果會對其盈利有多少影響，又不知道這個影響何時發生。當太多不正確因素出現的話即使大市因壞消息拋售而買到平貨也不知何時可回到上升型態了。

這些都是自己從大賺的股票中檢討其成功的心得抽出來檢示的原素。而最近看了一本由一位80後的年青人寫的書，當中述說他如何努力由月入八千而儲到人生的二百萬。看完後我發覺自己有作者某個百份比的特質。但此終大家年齡及背景不同，檢示自己到四十五歲才擁有百多萬資產某程度可能仍有點失敗。不過在樓市牛三的情況下，今年仍希望可以在這個牛市累積到二百萬資產的目標。

太太於2011年時和我去過一個物業講座而記下她的一些心得，今天看回我們本應可在去年買第二物業作投資的了。無奈今天看回樓市的增長並不如當年的預測般發生。忽然體會到謀事在人成事在天的道理。說到底還是要順服於神的心意當中才是皇道呢。