真的「上車有望」嗎？

昨午剛收到蘋果新聞一速遞新條新聞，以標題「上車有望 港私樓新供應7.8萬伙 創新高」為題。其內容大致提及今天運房局剛公佈今年3月底私人住宅一手市場在未來3-4年供應將達7.8萬伙且為自2006年以來最高。讀到這裡大家立時想起董特首時代每年8萬5令本港樓市進入熊市。未上樓之人必定兩眼放光有所期待的了。

但正如我之前的一篇文章所講，即使供應多了的確可令價格下調令未致業人士有上車的機會。然而細心一看這個未來3-4年的供應我產生以下幾個疑問:

1. 7.8萬供應量需要3-4年才能達到，這和董特首時代每年8萬5的產量很不同。因前者我們不知道到第5年及以後的一手樓供應量如何。若5年以後這個供應量持續，又或是保持在一定的水平供應的話這才可達到穩定樓價的目的。

2. 我一直對供應為主要影響樓價的主因有保留。價錢應是由市場來定，供應是間接影響價格的因素吧。如所有發展商都以發展成本作理由而維持價格水平，那價格便不會跌下來了。

3. 以上的因素未必廣泛成立。我們要假設所有發展商都是以發展同一類型樓房為其成本才會相若。但如果發展商可發展多一些像居屋般的樓房其成本應不會和我現在所住的屋苑般成本那樣高了。這就像產品夠多元化來應付不同的客戶層的需求。不知私樓發展商能否放棄巨利的高級屋苑發展而轉向相對少利潤的發展項目呢？如一間發展商願意行出這步其如的又會否願意跟風寧願賺少一點來向股東交代呢？

4. 現在的發展商來來去去只得幾間。SHK在將軍澳Popcorn對面投得地皮會建一個如大圍金禧花園的屋苑嗎？信和發展開如一號銀海及Heritage等屋苑會在投回來的地皮發展一個像牛頭角新村的公屋屋苑嗎？既然他們不發展低成本的屋苑，那成本加利潤而做出來的售價如何可以大眾化呢？

5. 如這等3-4年後見到的這些屋苑，都是針對如我們這些中產的客戶層的負擔能力的話，價錢豈能如我們少時的居屋價格一樣呢？如把通漲包括計算在內相信應也要三百萬以上才行。試問萬多元收入的打工仔如何儲到此等首期及月供的款項呢?

其實我之前所講，樓價回落必須要回落到一般市民可負擔首期及月供能力的水平。動不動說買個單位住4-5人要過千萬那怎樣說得過去呢？而上車盤是真的能讓新婚夫婦以十來萬或幾十萬來「上車」這才是真的可以負擔得到的首期呢。

依我看，經濟的影響其實是最重要！若一般人負擔不來那怕你每年推7.8萬伙也沒用。

要令人負擔得來正如之前所講要從首期及每月供款來看。首期一般以七成來計算我相信一般幾萬元收入的中產家庭應還可應付二、三百萬樓。然而那些樓價仍維持在五百萬以上相信要有經理級或以上的收入人士才可負擔得到了。

湯文亮曾批評年輕一族一直上不到車是因為政府房屋政策的問題。有年輕人寧願不加薪或放棄前途，為的是要有資格去申請公屋。這種扭曲的現象最終令香港整體進步停滯不前。

近來股市再次暢旺，在市場上賺到首期的大有人在。有了首期上車自然便會看那長期的月供金額。可惜此部份一直受到息口的影響成了一個變數。對初出矛盧的打工一族仍是一個很大的挑戰。如息口終有一天加息令其負擔升到不能接受的水平那你推出7.8萬伙也是徒然。

到今早（四月廿五日）的經濟日報也有類似的報導如下。且看這次股市出現7年一現的大牛市再來能否為不少想置業或換樓人士造就一個好的機會吧。

私樓3至4年供應量7.8萬新高 67%屬中小型戶舒緩上車需求

  　　私樓供應持續增加，未來3至4年潛在私樓供應達7.8萬伙，按季增5%，創歷史新高，當中67%屬於中小型單位，同創新高。分析預計，供應續來，下半年樓價升勢受壓。 

 　　運輸及房屋局最新統計數據顯示，未來3至4年私人住宅潛在供應共7.8萬伙，較去年第四季的7.4萬伙，大增4,000伙，按季升幅達5.4%，亦是2011年第二季以來最大增幅，平均每年1.95萬至2.6萬伙，較政府供應目標的1.88萬伙，高出4%至38%，反映供求趨向平衡。 

 政府加快批地 熟地大增4成

　　私樓供應大增，最主要受政府批地加快影響，期內隨時可動工的熟地達2.1萬伙，按季大增4成，創有紀錄以來新高。

　　而發展商賣樓亦有所加快，建築中而未售出的新樓亦有5.1萬伙，按季減少2,000伙，但仍然連續8個季度企穩在5萬伙以上水平，現樓餘貨則維持6,000伙。

　　細價樓市場熾熱，新供應之中，實用面積少於753平方呎的中小型單位，涉及5.2萬伙，按季略增3,000伙，佔整體供應量約67%，比例屬於有紀錄新高，顯示發展商積極興建中小型單位，未來供應增多，預計可以紓緩市民上車需求。 

 運房局：未來數月18地轉熟地

　　綜合業界人士分析，過去幾年私樓供應僅1萬多伙，面對未來幾年私樓供應倍增，短期內市場氣氛較佳，仍然能吸納單位，但供應持續推出，勢必影響樓價走勢，估計今年下半年至明年，樓價將現壓力。

　　值得一提的是，運房局發言人透露，除上述7.8萬伙潛在供應外，未來數月再有18幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約1.2萬伙，較對上一季的1.5萬伙減少兩成。分析認為，政府短期內批地減慢，如果發展商持續加快賣樓，短期內私樓潛在供應或有所回落。

落成量滯後 首季僅錄900伙

　　另一方面，私樓落成量明顯滯後，第一季度僅錄得900伙，按季大跌74%，屬於近3年季度新低，只及政府預測落成量1.3萬伙的7%；而施工量亦只有2,000伙，按季下跌41%，按年則跌75%。

　　政府解釋，動工量減少因新動工項目大部分為中、小型樓盤，而落成量則受落成樓盤規模、天氣、物料供應、建築工人供應量、發展商的商業考慮等因素影響，季與季之間的落成量經常會有所上落，預計未來的施工量及落成量均會有所增加。

撰文:余敏欽