美進加息周期香港樓市怎麼辦？

今天12月18日麥箤材教授於經濟日報有此見解。我把此篇文章記下將來可作參考用途。文中觀點能否應驗仍需要時間去判斷。無論如何我們已身處加息周期發頭，我想應多看多一點加息周期的研究知息為未來作準備。

一如市場所料，美國聯儲局宣告加息0.25厘，聯邦基金利率目標由0到0.25厘，增加至0.25至0.5厘，這是近七年以來第一次加息。

這次加息的意義是：⑴美國利率開始正常化，零利率已成歷史，正利率的回歸，市場可以再次利用價格機制去分配資源；⑵美國利率進入上升軌，代表金融市場開始了新的階程。

美國遲遲不加息，有人會猜是政治因素，因為美國總統大選臨近，如果聯儲局有大動作更改利率政策，可能會對部分候選人不公平。但結果是聯儲局加息，這個猜想是不攻自破。而聯儲局之所以加息是基於實質經濟表現，而早前提出的條件有兩個，失業率及通脹率要達到指標。

香港拆息跟升 影響H按較直接

失業率方面，已經從金融海嘯期間的百分之十以上，跌至近月的5%，勞動市場明顯改善，而新增的就業職位持續增加，美國勞動力市場已從金融海嘯復甦過來，而美國不希望加息會導致通縮，因此遲遲不敢加。而加息的條件之二，就是要有充分通脹出現，核心通脹率要超逾2%。而剛剛公布的美國核心通脹率，正是2.02%，剛超過2%的界綫。在這兩個條件符合的情況下，聯儲局便決定加息，這是較科學與務實的方法，以經濟數據表現去決定貨幣政策，而不是基於政治考慮。及後市場要揣測聯儲局的行動也會較容易，市場不明朗因素會減少。

美國加息0.25厘，香港金管局亦隨即跟隨，基本利率加息0.25厘，這是因為聯繫滙率的關係，要維持港元滙率的穩定性，港息要跟隨美息走勢。香港貼現窗的利率升至0.75厘，銀行向金管局拿取資金的成本高了，但只要銀行體系內有充足的流動性，資金可從同業市場拆借低息資金，銀行不需要即時加息。

對於香港樓市來說，加息固然是一個負面消息。但這個負面消息對於不同市民來說，影響的時間或會有所差異。以P按為例，香港銀行的最優惠利率，有兩個，分別是5厘及5.25厘。銀行會按着他們的資金情況去調整最優惠利率，所以不同銀行的調整時間也未必相同。而從歷史數據可以反映，最優惠利率會較穩定，變動次數較少。而近年流行的H按，利用銀行同業拆息HIBOR承造的按揭，影響會較大。因為金管局上調基準利率，或多或少會反映在HIBOR之上，特別在資金有可能外流的情況下，HIBOR的波動會較大。所以承造H按的市民，受到利率波動的影響會較快。在美國加息潮逐漸確定之時，相信新承造的按揭會回歸於P按，H按會減少。

倘港加息0.25厘 供樓影響微

美國加息是否會導致資金流走？繼而影響香港的經濟狀況？反映香港銀行同業市場流動資金的總結餘有3,913億元，這是一個歷史的高位，表現銀行體系之內有充足的流動資金，停泊在港。而銀行體系內的資金是充裕的，沒有即時加息的壓力。但美國加息，資金是否流走，就成為疑問。

如果資金流走，這個總結餘便會下降，當下降至某個水平之後，銀行體系便會缺乏資金，銀行要透過貼現窗，向金管局取得資金的話，利率便有上升壓力，這個可能是存在的。

如果香港銀行加息0.25厘，對於供樓人士的負擔會增加，但影響應該是輕微的。因為近年申請按揭的人士，也會做壓力測試，看看供款能力是否會出現問題。而測試是以現在按揭利率加3厘。亦即在最壞情況，美國加息3厘，對於大部分已做按揭的業主，供款仍在可負擔範圍。但對於想置業的人士或受影響。因為加息之後，市民可負擔的物業價格便要往下調，否則每月供款會超出指標。因此原本市民可以負擔的單位，有可能因為利率上升導致每月供款增加而不能負擔。要麼買個較便宜的單位，否則把置業大計延後，這都對樓市造成影響。加息對樓市的影響，就是減少需求。

香港樓市經歷了多年的升市，進入調整期是預期之內。而負面因素陸續浮現，亦為香港樓市帶來不明朗因素。早前香港十大屋苑，一星期之內只有幾宗成交創近年新低，反映二手市場對樓市持觀望態度。而政府的需求管理辣招，已對需求做遏抑。加上今次加上美國加息，對物業的需求會有進一步的限制。而估價不足亦限制物業的需求。正因為樓市有下調空間，銀行對於樓按也趨於審慎，特別是物業估值方面，不少屋苑的估值往下調。當然這是銀行風險管理手法之一，但當有買家，發覺銀行估價不足，便要取消購買念頭，除非賣家肯減價，否則物業不能成交。

一手旺二手靜 料延續至明年

在需求下降之同時，物業的供應卻在增加之中，前幾年，政府拿出來拍賣、招標的地皮，也陸續興建房屋，很多發展進度良好，部分已距離完工之日不遠，可以申請預售樓花。而未來三至四年的私樓潛在供應有8.6萬伙，平均每年可供應約2.5萬伙，創2004年9月以後的新高。供應不斷增加的情況下，過往求過於供的情況有望紓緩。而一手樓為了去貨，發展商往往要提供特別二按，例如按九成，甚至按九成半也有。相對於二手樓要在銀行做一般的按揭的比較，二手樓所要支付的首期金額龐大。所以造成今天一手旺，二手靜的現象，這情況相信會延續至2016年。

從美國的利率期貨顯示，明年美國利率有機會升至1.375厘，亦即明年可能有兩次至四次加息空間。如果利率期貨的預測是正確的話，那麼明年利率會比現在上升1厘多左右。如果利率上調100點子，亦即1厘，以20年還款期計算，每100萬元貸款的每月供款額，只會上升500元左右。對於供款者的財務影響，應該是輕微。出現業主無法供款而被迫賣樓的可能性不大。

改變樓市預期 業主才肯減價

而要樓價顯著回落，關鍵似乎落在賣家那方，即二手樓業主肯不肯削價。要他們肯減價，先要他們改變對樓市預期。當預期樓市仍會上升，相信很少業主願意減價。但當樓市進入下跌周期，業主減價的意慾會增大，特別當他們有資金的需要。樓市開始轉勢的訊號會愈來愈強烈，要待業主肯認同趨勢，肯做出減價，就成為樓價有加大幅調整的先決條件。而美國加息，就可能成為改變業主對樓價走勢預期的轉捩點。

根據美聯全港樓價統計，今年8月高峰期，香港樓價平均呎價是10,970元，但到了11月已跌至10,487元，高位回落4.4%。如果物業重置成本是可供參考的話，現時住宅建築費大約是4,000多元一呎，加地價3,000至4,000元一呎，再加上發展項目利息支出等，一呎賣價要在8,000至9,000元才能打和，計及合理利潤要9,500元以上。相比於現價計，仍有一成多空間。亦即樓價平均再下跌千多元，便已逼近物業發展的合理價。所以有不少分析以此作為參考，推算明年樓價有機會跌5至10%。亦即由2015年高位，下跌一成至一成半，回落至2014年年中水平。但實際上，二手樓價有機會跌穿一手樓發展成本價的，但當發展商發現無利可圖之時便會減少供應，讓市場上新增需求吸納市場上的剩餘供應，那麼樓價就有機會穩住。

要發展成本下調，可以是建築成本下調，但香港不容易引入外勞，要建築成本大幅下跌，有很大困難。而較易調整的，反而是地價，如果樓市下滑，相信政府來年在賣地方面的收益，會有下降的可能。

雖然美國加息對於樓市沒有即時很大影響，但對於香港經濟或會構成隱憂。美國經濟改善才會加息，資金或會回到美洲尋求投資機會。其次是美國加息會擴大美元同其他貨幣息差，資金轉投美元令美元轉強。因聯繫滙率的關係，港元跟着強。強港元不利港貨出口及入境旅遊，繼而影響餐飲及零售業。

明年的經濟或受強美元影響，經濟增長放慢，工資停滯不前，失業率上升也會限制物業需求，明年香港樓市面對的挑戰會很大。（文章僅代表個人立場）

撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授