【林本利專欄 】簡簡單單的買樓策略

蘋果日報 即時財經

筆者出身基層，1984年大學畢業後開始工作，月薪5,000多元，1988年結婚，婚後居住在外父的物業內。到1993年才和太太儲足100萬元，可以在海怡半島上車。故此筆者很明白樓價高企，年輕人置業困難的問題。

首置後，隨著家庭經濟環境改善，收入上升，筆者有能力為父母，以及太太一家改善居住環境而置業，兩家人相繼遷入海怡半島居住，互相照應。之後，隨着子女出世，家中需要聘用外傭，便由細屋搬大屋，但30年來每名家庭成員的生活空間依然維持在200平方呎左右。

雖然經歷九七後樓價大跌七成，但由於每次置業都計算清楚風險，在樓價高位回落一成多至五成才入市，故隨着樓市在2003下半年回升，至今輾轉上升15年有多，確實為筆者（及不少港人）累積財富，需要學習如何善用財富，回饋社會。

筆者投資物業的策略其實很簡單，首先是相信長遠而言（除非出現日本情況），樓價至少會跟隨通脹（每年約3%）上升，又有租金收入（或者不用交租），加上買樓有槓桿效應（只需付樓價一部分作首期），故物業投資的每年回報不難超過10%，甚至20%。

經過九七後樓價累跌七成，經濟衰退，負資產湧現，筆者亦相信特區政府不敢胡亂干預樓市，令樓價再大跌。然而，政府對樓價不斷飆升，完全脫離市民購買力的情況亦不能坐視不理，故此會隨時推出措施遏止樓價上升，冷卻一下樓市，令樓價出現大漲小回的局面。

自從2008年金融海嘯後，大量資金（包括黑錢）流入香港，按揭息率長期處於超低水平（低於通脹率），以致樓價自2008年12月後持續上升，至今上升超過兩倍。雖然政府不時推出政策壓抑樓價，制定長遠房屋策略，又搞土地大辯論，筆者都提醒學生不要相信政府為人民服務（只為有權有勢和有錢的人服務），必須靠自己。應該每次趁樓價從高位回落，市況淡靜時睇樓，試試講價，可能有意想不到的結果，千萬不要相信樓價會大跌。

每次入市前，除了考慮自己是否有足夠能力供樓外，更重要是要考慮以當時樓價水平，港人的家庭收入是否有能力負擔，日後息口回升至較合理水平時，自己和其他家庭能否應付供樓支出。很多人看錯樓市走向，就是忽略近年港人收入上升，不少家庭已完成供樓（能夠協助下一代置業），以及息率長期處於超低水平（美國不會大幅加息）的情況。

只要避過摸頂，在樓價高位回落一成以上時入市，又有心理準備跌多一成，長遠而言隨着樓價回升，投資回報一定很可觀。

林本利（經濟學家、活道教育中心創辦人）