人生中第二次做樓按

樓市低迷，早前讓太太修讀有關物業投資課程就是希望看能否有機會在這年裡踏出物業投資第一步。對2009年我和太太第一次買今天的物業作住戶用途不經不覺已7年了。即使這七年間環球經濟經歷了幾次大風浪，直到去年一個大時代以及神的祝福我和太太有機會儲到人生第一桶金之餘，最重要是學懂了新「釣魚」之法，這些財技對管理神賜與的資產很有用。

為了實踐第二樓房作投資之用，除了太太完成裝備課程後，最自然是把現在的居所作二按套現吧。至於套出來的便是用作投資用途了。

對於我這個股票投資超過十六年的「管家」，投資除了看回報我一直把現金流表看成第一重要的東西。因為就算找到甚麼好項目但原來自己是沒有現金來支付而要變賣資產來得到的這不算是「叻」的財技。相反若能在零負債，不用折股票倉套現，不用變賣家中金器以及沒負現金流的情況下而做到心儀的項目這才是高手。

太太在過去的幾毎月不斷去「睇樓」及做分析。之後我們決定做二按以套出現金。先是去渣打、東亞等試申請直至中銀推全城優惠才落腳。

由於現時物業為聯名物業，要做二按得轉名並來一招太太賣給我讓我以個人名義去申請按揭。當中涉及到律司樓做文件簽署等工作我們都是自2009年購買現址物業後第二次做。

於之後7月9日找了個午飯時間相約太太到律師樓簽文件後，剩下便是和銀行方面作跟進了。在太太多番查詢進度後，終於於上周四(7月14日)於周五放假前和太太上了中銀的中環總行簽署按揭文件。完成後再等文件發到律師事務所再完成有關簽署後，最快若八月頭便資金到手準備「做世界」了。

太太欠缺實戰經驗，常問我一些作決定的問題。物業投資的硬知識我雖然不及她，但若以投資的考慮我倒是可給她不少的意見的。

投資決定一般都是看風險和回報的。初哥會說高風險便是高回報等話。而我則比較看重投資項目對現金流之影響來判決風險。所謂摃杆，就是以小的本錢來操控一些大回報的項目，而當中會經歷到正負現金流的情況。長遠以產生出持續的正現金流為原則。

正現金流，再分為可持續或一次性的情況作比較。若透過資產的調配而達到當中的其中一種效果都是不錯的財技。

最差的是「沒大的頭卻穿大的帽」。即看自己的現金流於不同月份不夠「找數」時要不停變賣資產來填數此等方法。

正如之前所講，變賣資產已是差的財技。變賣負債才是好的方法。若要令自己跌入變賣資產才達到某一項目要求的話，除非當中不影響到之間一賣一買時所需要的現金流，否則即使那項目有多吸引人的回報我也寧願賺少一點了。

個人財技中最常見是把低產能的資產轉為高產能資產。假設我有十萬元市值的建行股票，其股息回報為6厘，我把它賣了本是不好的做法。但若我把資金即時買入莎莎國際，其買入價是近52周低位，其收息回報卻是近10厘。而我賣出建行是於其除淨之後，即已保證了也收到實質建行的股息後，而去買仍未到除淨日的莎莎的。這樣基本上我已可在本年裡用同一本金而得到兩次收取股息的機會了。不要忘記，第1次的是6厘回報而第2次是近10厘的正現金流回報。所做的就是一賣一買的轉倉行為(英文名叫Asset rebalancing)吧了。

另一方面，若過了莎莎的除淨日，只要其股價仍夠平穩的話我們也可不用理會它而作長線收息之用。事關其股息回報是高過之前的建行的。而收到的股息現金，除了可用來消費或還借貸外，最好的便是用來再找買平貨的機會。不論是買回建行還是莎莎又或是其他更有價值的資產以產生股息回報等。

說回今次的二按經驗，貸款最快要到8月第2周才到手。然而，由於自英國脫歐所產生出來的全球震動只維持了一周，股市很快已重拾升勢。樓市也因此被帶動見底。這個時候其實是心理的考驗，我記得本年1月還未出糧時已遇到建行7年低位$4.31但沒錢買，當時真的想把自己的一些貨賣了以調動足夠資金入市。到出糧時，建行當然已高過$4.31不少，然而當時我也照以當時價位買貨，到今天這些全都有不錯的利潤，實行賺價賺息。

從前我已說過，其實投資賺錢關鍵不在乎是否在最低位買入，而是在已有足夠水位和上升空間計過數後所作出的買入行動的決定。樓市真的有可能見底回升，約十月全球仍是歌舞昇平沒事發生的話，我覺得只要找著一個目標，計過數後可負擔到而上車的話，幾年後回看當時是否最低位又有甚麼所謂呢？