今天經濟日報再有新報導關於上周私樓供應7年增至9.2萬，而當中引起我關心的是，元朗將軍澳及九龍城佔約46%且今明兩年供應將達高峰期。

以元朗為例， 新地座擁了當中七成的發展項目，只要到賣時新地的定價不是很進取的話，便足以影響到其他的樓盤定價。價不落那自然附近的二手樓價也不會跌太多。

論到定價的問題是，新地會於元朗區這七成的項目裡，把定價降底於同區一手或二手樓的五成或以上嗎？如元朗YOHO TOWN某一呎單位二手平均價為四百萬，那這七成項目裡以同一條件的單位以二百萬的一手單位會出現的成數有幾高？如出現的話當中有多少這樣的單位可推出市面？而新地如見反應好的話又會否不加價和不封盤下加推供應？

從在商言商的角度而論，這些自問問題我已心裡有答案。再看未來七年的供應，既不均衡且只集中在新界區。不期然理解政府的房屋政策的確是很有問題。 

賣樓送义燒飯
我從太太口中認識已故外父的投資觸覺，知道他是一位高手。他曾說過當發展商賣樓時要送义燒飯時，那時便是買樓的好時機了。從經濟學角度解釋得出，賣樓利潤本來就高。發展商何需要賤賣這些肥肉而求售。唯一的解釋的便是，一是發展商財務出現問題，一是在使用財技盡快周轉出現金去其他的項目。

我2009年時買現在的單位時剛好是端午節，發展商信和當天是以二手平均價推出2和3座而引成傳媒報章熱話的。而當天信和也真的是有送糉給準業主買家。這應驗外父這番話外，後來我又從IMoney及信和年報得知，其實信和當時還有另外一個重點樓盤於旺角需要現金周轉發展。今天我知道這個樓盤原來就是位於旺角大角咀的帝峯皇殿。銀湖天峰之所以出價進取，原來是信和希望借銀湖天峰周轉出現金作發展帝峯皇殿這個新盤，所以才以二手價格推一手樓盤求售。

供應的確是令價格下跌的一個因素。但它不能成為主因。而每個單位及屋苑也有其發展成本在內。已現今建材及人力價格來作比較成本怎也不會和2009年相比的。那如果發展商不減自己的利潤但成本已上升，那售價何來可一式一樣地和現今的打工仔負擔能力讓他們上車呢？

發展商另一控制價格應付市場的策略為封盤及惜售。這可令供應得到控制而不會蝕本。除非銀行Call Loan要發展商立即還錢，在沒有水緊周轉的問題下這招真的是萬試萬靈！

另一方面，報章提到這些供應大部分是新地的項目，試問新地又怎會把售價降到足以打自己其他的項目如YOHO MID TOWN呢？新地最多只可以差不多的價格再加些少節扣(如即買減5%等)來增加吸引力。說到底其他的三成發展商要和新地割喉也未必有那麼多貨推出供應與新地抗衡吧？

我不是說樓價不會跌，只是我相信湯文亮所講樓價未必跌得到像SARS般慘烈。現在我家值差不多多六百萬。要跌一半才回到當日上車的價。敢問一聲新地會在今明年推出元朗新樓盤時，以全數一口價五折來推盤嗎？就算敢這也會引來投資者來掃算，分分鐘外國勢力殺入時把成個屋苑一座座來買起(誰說香港是自由市場嘛)！

正如上次所講，要讓一般市民上得到車，供應的種類首先要多以及有不同的發展商參與。讓他們按不同客戶層去推出合適的供應。不是個個家庭或打工仔都需要Popcorn、Yoho Mid Town的屋苑的。他們的首期可能只可讓他們買到自己一生人的第一個物業，至於能否將來轉為更大的物業甚至可投資則是個別人士的際遇了。

除了首期即起步外，另一個重要因素便是長期支出即供樓了。除非香港人個個也像國內的暴發戶一樣帶一箱現金來買樓，按看來是無可避免的選擇。而可見的將來我只見到加息的機會而不是減息。當然加息短期的確會幫助樓價升值但中長遠還是會打擊樓價的。但更重要的是加息若令打工仔負擔太重的話負資產增加只會更打擊本地經濟而最後令樓盤落在有實力的投資者買家手而不是落在想建小康的打工仔身上。這樣還會「上車有望」嗎？

PS: 今天(4月29日)經濟日報內容

私樓供應增 7年9.2萬伙落成

元朗將軍澳九龍城佔46% 今明2年高峰

　　政府積極推地，未來7年將有9.2萬伙私樓陸續落成，集中元朗、將軍澳及九龍城3區，佔整體供應量46%，當中今明兩年供應將達高峰期。

私樓供應成為主導樓市走勢的主要因素之一，本報根據賣地條款及發展商提供的新樓落成日期作統計，發現直至2021年，7年間新樓供應共9.16萬伙，平均每年約1.3萬伙，較過去5年平均1.1萬伙多出15%，顯示整體供應呈增加趨勢。

各區之中以元朗、西貢（包括將軍澳）及九龍城供應最多，合共佔整體供應量的46%，涉4.17萬伙。

元朗逾15項目 共1.55萬戶

屬於供應量最多的元朗，擁有逾15個項目將落成，合共1.55萬伙，佔整體供應量17%，單是今明兩年已經有近6,800伙落成，屬於供應高峰期，預計今年將有不少樓花推出，而2021年區內落成量更將達5,610伙，有機會打破區內供應新高。

由新地（00016）控制區內7成單位供應，包括Grand YOHO Development（共2,508伙）、錦田沙埔峻巒（涉逾3,000伙）以及天水圍112、115區（共4,112伙）等，相信發展商將調節推盤步伐，以應對同區長實、華懋及嘉華（00173）等對手。

值得一提的是，政府近年在元朗區內開設不少新的發展區，例如元朗南及錦田南等，預計會在2021年後續陸推出，為區內供應「接力」。

至於另一供應庫的西貢區方面，佔整體供應量16.5%，未來幾年累積落成量達1.5萬伙，平均每年有逾2,000伙落成，當中明年屬於高峰期，接近5,000伙即將落成，創逾10年新高。

將軍澳南12盤 涉8100伙

區內供應最主要來將軍澳，當中將軍澳南12個項目將會在5年內落成，涉及逾8,100伙，由於分散在7間不同發展商手上，相信推盤競爭將會相當激烈，而日出康城4期等項目則將於2020年及2021年落成。

受惠於政府批出多幅啟德住宅地，令九龍城區未來落成量將增加至1.1萬伙，屬於未來供應最多的地區之一，亦是市區供應最多的地區。

不過，值得一提的是，未來新樓供應並不平均，當中2017至2020年，4年間落成量僅4.3萬伙，平均每年只有1.1萬伙，反而在2021年急增至1.5萬伙。

事實上，由於政府過去幾年推出多個大型鐵路項目，如新世界（00017）馬鐵大圍站（涉及2,900伙）、新地輕鐵天榮站（涉及1,500伙）等，發展年期長達7至8年，導致中長期供應並不平均。（系列二之一）